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「真人网上电子娱乐平台」实务|欺诈售房,可否“解除合同”,追究其“违约责任”?
作者:匿名 浏览:2613 时间:2020-01-09 12:46:35

「真人网上电子娱乐平台」实务|欺诈售房,可否“解除合同”,追究其“违约责任”?

真人网上电子娱乐平台,欺诈合同属于可撤销合同,但因欺诈构成违约,并导致合同目的不能实现时,发生撤销权和解除权竞合:受欺诈方有权选择撤销合同,追究欺诈方缔约过失责任,也有权选择解除合同,追究欺诈方违约责任。——个人观点,未必正确,欢迎批评指正。

▌原创:张茂荣 信荣(全国)房地产律师团队首席律师

▌主攻:房地产纠纷、涉房家事、大宗交易,城市更新等

no. 1|问题提出:撤销合同不利于受欺诈方利益最大化

众所周知,一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销,即欺诈合同属可撤销合同,但是根据《合同法》第58条规定,因合同撤销后条款便不再适用,其法律后果只是返还财产、折价补偿、赔偿损失,并不能追究欺诈方的违约责任,不利于受欺诈方权益的保护。

解除合同并追究违约方违约责任的前提是合同合法有效,欺诈未导致合同目的不能实现的,受欺诈方不能要求解除合同,而当欺诈同时导致了受欺诈方合同目的不能实现时,受欺诈方是否有权放弃合同撤销权使之有效,同时行使合同解除权,追究欺诈方的违约责任,从而实现己方利益最大化没有法律规定,遍查资料,发现少有人研究,却是一个非常实务的问题。

具体到个案,笔者代理购房者起诉某房地产开发商欺诈售房,入住后发现房屋存在严重质量问题,不能满足正常居住使用条件,维修期间,购房者被迫搬出去在外面住酒店、租房长达七个多月,起诉时笔者请求法院撤销合同返还购房款,再三斟酌又变更诉讼请求为解除合同返还购房款,并追究开发商成交价10%的违约金。

no. 2|理论分析:权利竞合情形下,受欺诈方有权放弃撤销权,行使解除权

如上,无论是《合同法》还是《民法总则》,都只是规定了欺诈合同受欺诈方的撤销权,并无涉及解除权,是否有权解除合同,应看是否同时符合法律规定的解除条件,在欺诈同时符合解除条件的情况下,受欺诈方享有选择权,有权撤销合同使之归于消灭,也有权不申请撤销使之生效并解除。

与合同解除权为单纯形成权相比,根据《合同法》第54条规定,撤销权虽然属于间接形成权——形成诉权,但权利可以放弃,受欺诈方起诉撤销合同是权利,而非义务,完全可以不申请撤销,从而使欺诈合同合法有效。

no. 3|现实状况:当欺诈构成根本违约时,便发生合同撤销权与解除权的竞合

欺诈可能构成违约,在导致受欺诈方合同目的不能实现的情况下,则构成根本违约,在此情形下,受欺诈方解除合同于法有据,最直接的规定便是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定:

出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

欺诈,往往也会触及标的物的瑕疵担保责任,并因此触发受欺诈方的合同解除权,相关规定体现在《合同法》第148条,即因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

而间接法律依据则是合同法定解除的规定,即《合同法》第94条第(四)项:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。——在一方欺诈并致违约,进而导致受欺诈方不能实现合同目的的情况下,据此规定,受欺诈方亦有权解除合同。

no. 4|实践案例:支持欺诈解除合同

案例1:江西省高安市人民法院(2008)高民一初字第1046号案——原告聂志强、郑新春诉被告孙远见转让股份协议纠纷一案

该案判决于2009年1月22日,确认了被告的欺诈行为致使原告无法实现合同目的,因此原告依法有权要求解除合同,主审法官黄文青裁判后还撰写了专业文章发表于中国法院网,裁判原文如下:

本院认为,原被告双方签订转让合同时,应依诚实信用原则,将所转让股份的所有真实情况向对方明确告知。但被告却未将石灰厂已收到行政执法机关责令停止土地违法行为通知书这一对合同签订及履行有重大影响的情况告知两原告,致使两原告在不知情的情况下受让了股份,存在欺诈行为,被告的欺诈行为致使原告无法实现合同目的,因此原告依法有权要求解除合同,原告要求解除合同并要求被告返还转让款的请求予以支持。

案例2:深圳市中级人民法院(2017)粤03民终17276号案——何伟坚、深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司与黄坤容房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

该案判决于2017年12月14日,认为在房屋买卖合同中,卖方欺诈行为导致合同目的的不能实现,合同可以解除,本案属于房屋买卖合同纠纷,争议的焦点为黄坤容是否有权因欺诈解除《商铺买卖合同》,裁判原文如下:

一审法院认为:瑞丰恒业公司的行为具有欺诈因素,参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,何伟坚因未能实现前述广告宣传中的说明和允诺而构成违约。现行政主管部门已对虚假广告宣传行为作出处罚,该商场运营情况必然受到影响,广告宣传行为所承诺的经营状态亦未得以实现,鉴于商场经营状况对于商业房地产的价值、收益具有较大影响,黄坤容关于其合同目的的实现受到根本影响的事实主张具有高度可能性,根据我国合同法第九十四条第四项关于因一方违约不能实现合同目的的规定,黄坤容有权行使法定解除权。

二审法院认为:黄坤容解除合同的事由是何伟坚未能兑现其在广告宣传中的商业承诺,导致其合同目的无法实现,构成违约。黄坤容主张其基于广告宣传的内容而签订了涉案合同,本院予以采纳。上述广告宣传内容具体明确视为合同内容,并无不当,本院予以确认。何伟坚未能实现前述广告宣传中的说明和允诺,应认定其构成违约。鉴于商场的经营状况对于商铺的价值、收益具有较大影响,而当事人购买商铺的目的在于经营收益,黄坤容主张其合同目的无法实现,本院予以采纳。本案因何伟坚违约导致黄坤容的合同目的无法实现,黄坤容据此请求解除合同,符合合同法第九十四条第四项的规定,一审判决解除涉案商铺买卖合同及深圳市二手房买卖合同,并判令何伟坚向黄坤容返还购房款及相应利息,并无不当,本院予以维持。

当然也有相反判例,如:

1、2017年3月29日深圳市中级人民法院(2015)深中法房提字第10号案——罗剑平与崔鹏程房屋买卖合同纠纷审判监督民事判决书认为:合同继续履行或解除的前提条件是合同依法成立,并合法有效。本案双方当事人在合同效力尚未确定的情况下,起诉请求解除合同或继续履行合同,理由均不成立,本院依法予以驳回;

2、2016年9月5日深圳市中级人民法院(2016)粤03民终7842号案——杨上康与卢立英,深圳市佳和合泰科技有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书认为:根据合同法第五十四条第二款规定,一方以欺诈、胁迫的手段使对方在违背真实意思情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。杨x康以卢x英、xxxx公司、xxx公司存在欺诈为由,要求解除合同,也没有法律依据。

不过,上述两个不支持欺诈解除合同的判决中,均未涉及欺诈是否导致合同目的不能实现的问题,即受欺诈方均未以合同目的不能实现为由要求解除合同并据此举证,故不具有可比性。

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信荣说:维护客户利益最大化,诉求选择很重要

1、法律界对于欺诈合同是否可以解除的问题探讨不多,但仍偶见不可以的观点,笔者则坚持权利竞合情况下受欺诈方有权解除合同,即欺诈合同属于可撤销合同,但因欺诈构成违约,并导致合同目的不能实现时,发生撤销权和解除权竞合:受欺诈方有权选择撤销合同,追究欺诈方缔约过失责任,也有权选择解除合同,追究欺诈方违约责任;

2、撤销合同与解除合同之于客户权益保护结果大不相同。撤销合同不能按合同约定的违约条款追究欺诈方违约责任,解除合同则可以,而在房地产领域,无论是一手还是二手房,均有违约金的约定,解除合同更有利于当事人利益最大化;

3、欺诈合同不再可以要求变更。根据“九民会议纪要”第2条,民法总则施行后成立的合同发生的纠纷,合同法“总则”与民法总则规定不一致的,适用民法总则的规定,故民法总则实施后成立的合同涉嫌欺诈,仅可撤销,不可变更;

4、撤销权的除斥期间为1年,自知道或者应当知道撤销事由之日起计算(重大误解撤销权为3个月),当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权,或者自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的,撤销权消灭;

5、特别提醒,合同解除权也存在除斥期间,不存在诉讼时效,详见笔者原创《一文看懂合同解除权的“丧失”与“重获”》;

6、术业有专攻,房地产纠纷案值大,法律关系复杂,法规适用技巧多,胜败关乎一生幸福,建议委托专业律师代理,当然最好是选择全国房地产法律服务——信荣(全国)房地产律师团队~~~

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about 信荣——信荣(全国)房地产律师团队,2007年12月始创于深圳,目前已在全国28省市设立地方团队,2019年6月27日被中房报、中房智库、中房网联合授予“中国房地产法律服务专业连锁品牌”,全国客服:微信:

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